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【日本资讯】疫情之下,我为什么把钱拿到日本投资房产? 来源:发布时间:2020-06-30

5月4日上午,安倍正式宣布日本的紧急事态延长一个月,从5月6日延期至5月31日,适用区域对象为日本全国范围。


消息一出,学生们欢呼雀跃,一居君京都部门口的花园孩子从早玩到晚,丝毫没有被紧急宣言限制住。而日本各个行业的商家就没那么开心了,延长紧急事态宣言意味着延长开业,没人消费,也就没有收入。这带来了严重的后遗症:日本大量企业倒闭,人员失业


根据东京商会的调查,截至5月6日,全国35个都道府县已有114家中小企业破产。其中住宿和餐饮业尤为突出,倒闭数量达到26家和16家。按区域划分,仅东京就有26家企业破产。专家也预测受经济事态宣言影响,已造成近37万人失业,如果延长1个月,失业人数可能倍增。


而在一片萧条之中,一个行业却尤为火热,那就是房地产。如今民宿、酒店业冷淡,餐饮、商店无人问津,不少房东、商家出现现金流问题而选择抛售房产,这也就是前段时间许多公众号鼓吹的“日本房产抄底时刻”。


2020年是黑天鹅事件频发的一年,无论是企业、国家、还是全球金融市场,都遭遇着不小的考验。


随着油价和亚太股市暴跌,新型冠状病毒的感染在欧美扩大,对世界经济前景的担忧进一步升温。投资者的避险姿态增强,日元买盘占据优势。


高盛预测,如果全球因为疫情继续混乱,日元可能会大幅走强至2013年以来未见的水平。


在全球金融市场处于危机的情况下,日元继续维持了强劲的表现,“避险货币”受到追捧。


先来看一组数据:

2008年金融危机,日元上涨20%。

2010年欧债危机,日元兑欧元大涨10%。

2011年日本大地震,竟然也导致日元升值…

这一次日币再次创造了奇迹。


以前每当说到投资日本,收益结算日元可以避险,很多人都会认为只是数据党,或是马后炮。但是这次日元兑美元汇率升至1美元兑103.5日元左右,创下2016年11月以来时隔约3年零4个月来的最高点。投资者的避险姿态增强,日元买盘占据优势。这次日元作为国际避险货币的优势显露无疑。




什么是避险资产?


避险货币通常指在出现政治、经济、金融市场波动或者战乱、恐怖袭击等重大外部冲击带动市场风险偏好大幅下降时表现坚挺,或被资本追逐的货币。


目前国际市场上的主要三大避险货币是瑞士法郎、美元和日元。而日元则是公认的最强避险货币,为什么日币可以在众多货币中脱颖而出,成为最强避险货币?


一.金融市场高度发达


自1970年代起,日本经济就已经赶上西方强国,成为亚洲经济强国,并跃居发达国家之列,为日元币值的稳定提供坚实的经济基础。


日本拥有合理的经济结构,成熟的经济体,完整的金融体系,资产流动性高,投资者能够在日元与其他货币之间快速切换,及时调整战略。


二.低通胀、低利率


日元属于低息货币,是日元成为避险货币最直接的原因。2000年以来,日元始终保持低通胀状态,利率维持在0.5%以内,在2016年甚至出现短暂的负利率政策。


这样的货币状态,正是避险资金最希望看到的。因为在全球经济动荡时期,日元的利率已经没有下降空间,从而可以吸引大量资金涌入。


三.全球最大净债券国


日本国度拥有较大的外汇储备规模,并且是全球主要债券国之一,这有助于维持日元币值稳定,并且加大做空日元的难度。


最新的数据显示,日本的外汇储备规模继续保持全球第二,为1.273万亿美元,加上民间大量的美元债权,日本拥有雄厚的资本对抗风险因素。


自2012年以来,日本房产一直稳步上升,不少错过15、16年那一波抢购风潮的国内投资人都后悔不已,要知道那会儿,七八十万人民币可以在新宿买一间还不错的单身公寓。这不,疫情来了,有房东抛售了,这是不是说日本房产有可能要跌了?千载难逢的购房时刻是不是要来了?


在这里,再次重申观点:抄底是有可能的,但,一定要谨慎。


疫情+奥运延期,的确有房东扛不住了,缺钱了,将房子抛售了。但是,但凡不是家里特别困难的,肯定不会挑选在这个时候卖房。毕竟所有人都知道,疫情早晚会过去,明年奥运举办,房价肯定还要一路飙红,在这会儿卖房岂不是亏大了。所以说如果最近您看到特别便宜的房子,先不要上头,先来一波咨询,帮您调查清楚房子的情况,再下手比较稳妥。


那又有人说了,国际经济局势不稳定,很有可能要爆发新的金融危机。股票基金我都不敢碰了,我为什么要拿钱去投资日本房产呢?只能说,如果你想你手里的钱,不会因为这次风暴而变得不值钱,如果你的目的是对冲风险,那投资日本房产,可能真的是你应对这场即将到来的金融风暴的一个非常好的选择。



日本房产的抗风险性

 

日本房产有很多优势,这些优势吸引着各国投资者前往日本购置房产进行投资。过往的真实案例数不胜数,如:


——美国黑石集团1900亿日元在东京购买5000套住宅

——中国复星集团700亿日元在东京品川购买25层办公楼

——世界最大主权财富基金挪威政府养老基金东京买楼

——春秋航空在名古屋投资酒店

——美国旅游业几大巨头在东京大量购入酒店


这很大程度因为日本房产的抗风险能力极强。


面对全球性的经济风险,进行跨地域国别,跨资产类别,以FOF的形式配置资产将会是最优的选择。在几大类资产中,加大股权类投资&房地产投资的配置是很好的选择。


相比国内的房地产及亚太地区的其他国家,日本作为亚洲最发达的国家,它具有跟欧美国家一样完善的产权制度,而且经济平稳,在资产的风险性上非常低。


首先日本作为亚洲最发达的国家,它具有跟欧美国家一样完善的产权制度,而且经济平稳,在资产的风险性上非常低。日本是亚洲地区极少数被评为A级(国家风险最低)的国家。OECD公布的国家风险评级中,亚洲只有日本和新加坡被认定为A级。


其次,它也是全球的第五大国际金融中心,拥有仅次于纽约的世界第二大证券市场。这为日币币值稳定提供坚实的经济基础,也令日元的国际地位日益提升,成为国际主要货币之一。




日本房产价格比你想的要低


日本的房地产在1985~1992年期间经历最大的泡沫时期,92年泡沫被捅破后,接下来就是长达20多年的低谷期,即使现在也只有巅峰时期的五分之一。

 

日本全国土地变化

 

选择房地产投资的都市,主要有3大要素

 

1.资产的获取成本较低,升值有一定空间,且租售比较高;

2.城市高度发展,商业,生活,工业等设施完备,人口密度大

3.城市具有未来性,活力强,人口流入性高



日元的避险属性


避险货币也叫保值货币, 指不易受政治、战争、市场波动等因素影响,比较稳定,不易贬值的货币。目前国际市场上的主要三大避险货币是瑞士法郎、美元和日元。瑞士法郎和美元是经典避险货币,而日元既没有美元世界货币的地位,也没有瑞士永久中立国的身份,更没有黄金的硬通货属性,但数次经融危机、股价崩盘之中,日元的表现成为了许多人眼中的终极避风港。


低息环境,借贷成本低


雄厚的经济实力为日元币值稳定提供基础。尽管日本经济遭遇房地产泡沫破裂、次贷危机的打击后陷入停滞甚至倒退,但日本庞大的经济体量仍对日元形成有效支撑。日本拥有较大的外汇储备规模,并且是全球主要债权国之一,这有助于维持币值稳定;


长期低息环境是日元成为避险货币的直接原因。为了重振经济、日本央行实施大规模货币宽松政策,不断降低利率。



长时间的低利率环境:一方面导致日元成为国际套息交易中的主要融资货币。投资者选择借入低息的日元资产,用以购买高收益的资产。当风险事件发生,全球避险情绪升温时,投资者卖出高收益资产,然后买入日元偿还贷款,从而导致日元需求在短时间内上升,推升日元汇率;


另一方面,低利率环境还限制日本央行继续降息的空间,令日元突发贬值的概率变小。当全球性的风险事件爆发时,世界经济面临的下行风险加剧,高利率国家央行向于放松货币政策以促进经济复苏,而日本已处于负利率区间,进一步放松的空间很小。此外,当风险偏好恶化时,被看作"无风险资产"的美国十年期国债将受青睐,从而令美债收益率下行、美日国债利差缩窄,而根据利率平价理论,美日利差缩窄会使日元升值。



全球化程度高,全球主要债权国


 

日本经济区别于其他国家的一点在于它的“全球化程度非常高”。日本拥有巨大的外汇储备规模,是全球主要债权国之一,这有助于维持日元币值稳定。从数据来看,2019年日本GDP规模超过520万亿日元,而日本海外净资产额便超过340万亿日元,连续28年稳坐“世界最大债权国”的宝座。

 

日本的外汇储备在2019年12月1日达到1,255,903.0百万美元。此外,日元也是全球外汇储备主要币种,截止2019年第三季度,全球各国所持有的外汇储备总额为11.66万亿美元,日元占全球外汇储备总规模约为6122.3亿美元,占比为5.6%,仅次于美元和欧元。并且,每年日本在海外通过经常性收支项目实现并积累的财富颇多,资本收益颇丰。

 


外国人购房门槛极低



有一些国家会对外国人购买房产加以限制。例如新加坡就禁止外国人购买或拥有土地。此外,澳大利亚也规定只能购买新建房屋或土地。但日本是完全没有外国人不得购买房地产的限制的。在日本,不仅没有限制,甚至没有对外国购买者追加相应税收。所以日本人和外国人可以在同等条件下购买房地产。而且,由于外国人购房所需费用和日本人没有什么区别,外国人非常容易进入日本的房地产投资市场。


目前,疫情只是暂时的打乱了日本经济发展的计划。明年随着疫情影响的减少,东京奥运会的举办,相信日本经济将会得到进一步发展。




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