新浪海外直播室第十四期:西班牙买房移民政策解析及投资指导
摘要: 2014年03月20日,“海外直播室”第十四期:西班牙买房移民政策解析及房产市场投资指导在易居大厦一楼VIP厅进行。“海外直播室”是新浪海外地产联合沪上专业资深的移民、留学、置业专家,特别推出的每月一

时间:03月20日 13:30
地点:广中路788号秋实楼VIP厅
嘉宾:上海市出入境中心 移民法案总监 侯信才;上外国际 •移民签证中心 西班牙项目总监 叶芋宏;J.T. Vantage咨询公司 欧洲项目总监 薛正驰
主持:郑翎昀 新浪海外地产总经理

今天是新浪海外地产2014年的第一次直播,2013年我们讲了很多海外置业,不同国家有不同的移民法案。自从2013年9月西班牙推出买房移民法案后,我们的更多客户开始将目光聚焦到西班牙,尤其是最近有消息指出第一例成功案例已经在上海诞生。那么我们今天就来谈谈西班牙的买房移民政策和购房指导,西班牙经济到底现在是处在什么样的一个点?是否是合适时机进入房地产市场?这个问题是目前很多客户关注的问题,所以新浪海外地产今天邀请了资深的移民专家来聊聊西班牙的买房移民政策。今天聘请的嘉宾包括:上海市出入境中心 移民法案总监侯信才先生;以及对西班牙政策非常熟悉的上外国际移民签证中心 西班牙项目总监 叶芋宏;J.T. Vantage咨询公司 欧洲项目总监 薛正驰。

郑翎昀:在欧债危机之后,欧洲的经济疲软,是否现在可以到西班牙投资了呢?现在请各位专家解读一下西班牙投资移民政策的细则吧,看看有什么优势?
叶芋宏:2013年9月27日推出的这个法案是在西班牙经济危机的背景下,拉动就业而推出的。除了购买50万欧元房产房换居留,或者100万欧元存入当地银行,或者在当地购买债券,或者创立创新型企业创造就业机会等,都有机会获得居留权。该居留权对投资者没有移民监的要求,主申请者在18岁以上,以家庭作为申请单位,每2年登陆一次即可续签,是一个非常宽松得法案。
薛正驰:其实这也是整个南欧都出现的这种法案,而西班牙作为南欧经济体量比较大的一个国家、面积和文化都有很强的优势,推出这种方案,所以一推出就引起轰动。
侯信才:我说下这次官方的细则解析的重点和变化,以前一直说不能工作,但是现在已经很肯定了,就是可以工作,签证种类是1+2+2,第一年非职业类的是不可以工作的,第二年转了之后是可以工作的;第二个关于移民监的问题,目前这个移民监非常宽松的,只要每年登录一次去续签就可以了,可以说是没有移民监的要求的;但是如果要成为永久居民,还是有移民监的。针对不同申请人,是有不同需求的。
叶芋宏:其实登录第一次颁给你的只是一个VISA,拿到VISA登录后的三个月内可以换成居留卡,但是这个VISA是没有工作机会的,但是到了西班牙之后你可以转为居留卡,这个卡每2年更新一次,持卡期间是可以工作的。
薛正驰:这个签证是西班牙国的签证有所限制,所以我们建议客户拿到签证后要尽快换成居留卡。
郑翎昀:其实是说这个VISA随时都可以换的吗?
嘉宾:是的,随时都可以,而不是一年或者几年以后才可以。
郑翎昀:我们先说说签证和居留卡都有比较明显的界限的,所以请给解释下不同之处?
叶芋宏:VISA其实只是准入许可,是贴在护照上的,而居留卡则是一张卡片相当于身份证,和本地居民的身份证非常像,永久居留和居留卡非常类似只是有效期不同,一个是2年一个是5年。进出海关时只要拿居留卡即可,上面会有你的信息和指纹。
薛正驰:我们理解的绿卡是美澳加的概念,但在欧洲其概念就不同了。传统意义的绿卡是可以在当地生活,享受跟本地居民一样的居民福利待遇。但是欧洲的这个2年期的居留卡,可以在当地接受教育和工作的,等同于当地国民待遇。
叶芋宏:但这2年期的居留卡是没有养老和医疗的福利待遇的,这个和美国的绿卡是不一样的。因为持卡人在当地没有纳税和社保记录,所以不享有免费医疗和养老的福利的。但如果持有居留卡后在当地工作或者开企业,就可以了纳税,就像国内的几险一金一样,或者购买当地的医疗保险,就等同了,就相当于私立医院的待遇。
侯信才:商业医疗保险其实和当地本地医疗保险就功能而言相同,其实功能是差不多的,尤其是工作后。有人问什么时候房子可以卖?那我认为永居居民和黄金居留卡的是不同的。如果你想保有身份,就不可以卖掉房产了,即持有投资。
叶芋宏:那退出机制是怎样的呢?那就是当你不希望获得当地的永居或者黄金居留身份的时候。
侯信才:下次2年的时候其实就可以卖掉了,但也意味着你的身份就没有了,但你也可以再继续买房产,继续换一个卡。
薛正驰:我们的客户就有人买了2套房子,一套出租一套留着,如果想保留身份,就一定要保持这个投资。
郑翎昀:如果想换成永居卡,是不是要向前回顾他的移民监,即183天吗?
侯信才:是的,必须要向前回顾。要满足183天每年的一个移民监,才可以转永居。
叶芋宏:5前期和2年期的居留差别是,5年期居留卡只要每年入境即可,要申请5年期卡的话就要注满183天。2年期回去不能超过10个月,五年期每年回去一次就可以。一个家庭在换5年期的时候要根据自己的情况可以考虑,如孩子在西班牙上学,孩子可以申请2年期,父母可以申请5年期,家庭可以不一样。
侯信才:满足183天的居留后,要开始做全球征税了,这一点要特别注意,西班牙也是如此的。
叶芋宏:欧洲是以居住地作为征税标准,如果居住没有超过183天就是非纳税居民,美国是以绿卡身份为准,所以还是有差别的。也就是说如果成为永久居民,就要全球征税了。
薛正驰:这个可以按照每个人的个人情况来选择,5年还是2年,不能住的时候就续2年,如果定居那就要转5年了。
侯信才:但你开始纳税,也意味着你可以拿到相应的社会保证了。其实这个可以很灵活,如果移民需求只为买身份,一直续2年卡就可以了,什么时候政策变了再转。 如果申请人想法变了,可以按法案规定来申请永居。
薛正驰:其实很多人现在都是移民不移居,这个政策就是为了满足这样的一种需求。
郑翎昀:西班牙政策市2年一续签,但是有了之前加拿大的例子,那西班牙是否会有这种可能性预判呢?
侯信才:这次政府过来专门讲了这个事,即法案是否可以追溯,政府许诺这个法案不可追溯。
叶芋宏:这个法律是报给欧盟的,所以在短期内是不可能修改的,是不可追溯的。也就是如果你是变化之前的申请人,就不用担心了,但如果你再申请过程中出现了变化,就没办法了。
侯信才:2009年的时候马耳他居住开放,就出现过一种变化的情况,这个先例也是开过的,所以如果真有这种情况发生,我们没有办法,海外投资者在这点上是很被动的。
郑翎昀:现在我们来说说西班牙的房产,目前我们已经了解这个国家的房地产经过了一个大的衰退,尤其是在2007年以后。从我们目前的观点来看,可能是触底阶段了。在这样的状态下,我们投资者去买房,更适合怎样的投资,纯投资?
薛正驰:西班牙每个城市都有不同的特点,巴塞罗那如同上海,这里以工业为主,别墅不多,且价位高。但流程很快,二手交易很快。市中心中小户型公寓很有价值投资,且有很多商铺出售,欧洲商铺的投资回报很客观。瓦伦西亚就很像杭州和厦门,节奏慢宜居,气候好,均价2线海景公寓在十几到二十万左右。马拉加地区就像国内的三亚,有很多富豪和精英聚集,是富豪区,如果想跻身精英圈,可以考虑那里。
叶芋宏:西班牙均价下跌40%-50%,从2008年开始下跌了已经整整6年了,幅度非常大,尤其是沿海地区,下降80%,而市中心的公寓房下跌幅度只有30%。是想保值还是增值,如果保值可以考虑市中心的公寓,这笔资产虽然没有大的增值,但可以保值。但海边别墅的变化是非常剧烈的,涨的大也跌得很,只要你有眼光,机遇好一定可以大大增值。西班牙没有大的开发商,70%-80%的房子都在银行,现在银行房贷非常难,新房建造比例很少,本地购买力也很有限,比如市中心的房子真的是卖一套少一套,至少在未来一定不会亏。但是海边的,这里的房子非常多,在买房时一定要考虑人口基数,如果人口少,投资回报率是会很低的,房子建造量、人口等等都要考虑。投资者一定要提前多多考察房产,多挑多选,再结合自身因素选择。
郑翎昀:有时候很多客户去当地考察要走很多城市,那投资人到了当地的时候应该怎么选择城市,买到好的房子呢?
侯信才:除了宏观以外,还要细算给客户,要告诉他买房的时候有什么成本,这个物业本身的ROI是怎样的等等,比如税,维护成本,这个位置的房价水平,过去几年的房价变化水平如何,未来预期等等,算细账,这样才能让客户有概念。
叶芋宏:买房的目的是自住的、教育的、养老的还是什么?这个需求很重要。比如我们这次申请成功的客人,他们是50多岁的一对夫妇,我们建议他们买了巴塞罗那的房子,这个是他们的长期居住地,30多万,但是马德里的公寓就可以作为投资,十几万欧,而且可以长期出租。我们会推选市区房源,这就是考虑到客户有生活便利的需求。如果有孩子需要读国际学校,那么就要给他推荐一些国际学校周边的,交通方便的,因为刚到西班牙不可能马上拿到驾照。马德里、巴斯罗纳的车库其实也是很好的投资,因为这里的地很紧张,如果是为了投资,可以去买车库,ROI很高的。所以还是客户的需求很重要,要选择最适合自己需求的投资房产。
侯信才:投资者还要考虑西班牙当地的情况,在欧洲人工很贵,50万欧元左右可以购买一套别墅,3年到5年之后维护花园的成本可能高于房子投资的成本。
薛正驰:候总说的成本,叶总说的需求都很重要,我还要说下维护的问题,比如如果你要买别墅,这个维护成本很高,泳池\花园等等,几年后这个价格甚至会高出你的投资成本。
郑翎昀:我想了解西班牙买房的税费是多少?
叶芋宏:新房10%,二手房是7%,另外印花税\公正税等等,大约3%。所以加在一起13%。养护成本的话,地皮税是根据你的地段所在的地级有关,西班牙政府每年都会公布,一般300-500欧元一年,公寓物业管理费跟小区本身的配套有关,别墅可能没有这个费用。养房成本大概花费一年12个月租金中的一个月的收入,即11个月是你的所得。
郑翎昀:客人给中介的佣金大概是多少呢?
叶芋宏:租给常年居住的的客人,一个月的租金一般作为一个中介费用,而西班牙是一个旅游大国,夏天的时候还有日租的成本,这种时候大概是20%-30%的中介费。收益部分呢,是非居民性的纳税人,要交24.75%的收入给政府,而且是净所得,即只交你的净收入的24.75%;但如果是长期居留则是净收入的18%。而作为居民纳税人可以抵扣税收。
郑翎昀:在西班牙有没有所谓的“学区房”呢,当地人会读怎样的学校呢?他们有没有好学区这种概念?
叶芋宏:我们的客人更倾向于国际学校,西班牙有英式、德、法式学校,这些学校大多在富人区,中国客人大多会选择把孩子送到英式学校。他们的费用甚至会比国内更低,马德里英国领事馆学校1000欧元/月,美国学校1500欧元/月。当地的很多政客、企业家都把孩子送到这样的学校。当然也可以读公立学校,他们都是西班牙语授课,所以孩子的过渡期可能会比较长,但是免学费。
郑翎昀:那中国的孩子入学有什么要求?
叶芋宏:这些国际学校都需要考试入学的,一般是一个综合考试,英文卷,一个半天可以答完。一般理科比较有优势,而文科比较不理想。学校会根据你的成绩来进行半年期的过渡期,后面就一样了。
郑翎昀:也就是说要解决语言的问题,然后就是自己的一个标准要提高。
嘉宾:对的
郑翎昀:西班牙目前的房地产空置率比较高,大约有300万套,那么移民是不可能全部消化的,西班牙常驻人口4700万,那么在这样一个背景下,马德里和巴塞罗那空置率可能还好,那么其他地方呢?大家对西班牙的投资,还有什么建议呢?
叶芋宏:当地确实是有很多空置房,大都在沿海地区,是当年过度开发的结果。我提醒投资者在买房的时候,一定要多了解,比如贷款是否付清、谁贷款方、产证是否齐全(如果房子过于靠近海,政府甚至会拆除房产),一定要请律师来审核下你的房产,因为很多法律条文都只有专业人士才能了解。尤其是很多开发商会包给你律师,这种时候律师的立场是由问题的,这种一定要注意,要找第三方律师来保证你的权益。
侯信才:300多万套空置房是不可能通过移民来解决的,比如瓦伦西亚真的是个鬼城,没什么好包装的。其实当地政府应该有所作为,在这些鬼城周边应该盖一些学校等等,这样才能帮助当地消化这些房屋。
郑翎昀:我们中国人到西班牙又不会当地语言可能是非常没有方向的,那么在这种情况下,中国人如何才能找到一个好的服务呢,比如就像刚才提到的找到独立的第三方律师、对西语合同的一些解读等等,有哪些方法可以解决呢?
叶芋宏:首先我会要求对方出示的统一标准的合约,这样可以避免不同的房产有不同的条纹,有歧义;第二点,开发商提供的合约我们会帮助客户翻译成中文;第三点 每个律师在签署文件、付款等时,必须要有客户授权指令,而不能完全授权。国内的移民公司扮演者纽带和桥梁的作用,律师扮演专业的法务角色,这些分工要清晰。
侯信才:总之是保证每个购买的过程是可追溯的,要跟律师不断沟通,甚至让律师做些让步。比如我们会要求律师出一个单子,总结所有的步骤。第二,我们需要律师出一个房产调查报告,这两个报告才能保证客户的投资安全,让客户每一步的钱都付的明白。
郑翎昀:对这个300万套空置房,房屋状态的大概的比例是怎样的?
叶芋宏:我们主要的房源供应方都是几大银行,我们看下来基本有三类,一个是破产房,一个是烂尾楼,最后一个是开发商无力还款,被银行监管的。还是沿海的新房比较多,巴塞罗那和马德里的二手房比较多。西班牙可能一个家庭就有三四套房子,这个现象非常普遍,这也跟当时的贷款政策有关,所以经济危机一来,这样的短供房就很多。这种二手房破损程度很大,所以我们不大会带客户去看。
郑翎昀:巴塞罗那还是有新房的吧?
薛正驰:还是有的。我建议可以去找开发商还没有破产的这种房子,新房,这样的房子可能会贵一点,但是质量还可以。
叶芋宏:开发商烂尾房,还有种是开发商被监管的,但是是银行给定价的,这种房子的价格是非常实在的,开放商自己卖的房子就会比银行监管的贵一些,关键看是不是在银行手上。说白了,跟银行买房子是没有议价空间的,但还跟其他要素有关,比如地段、新旧等等。
郑翎昀:所以中介很重要,要懂得当地的文化、市场等,
薛正驰:关于怎么看欧洲房地产,我觉得还有几点,一个是投资回报率,还有一个是你为了得到什么,要抓住这个点,要明白自己的需求。
叶芋宏:西班牙的房地产市场目前是个低谷,相当于09年的美国房地产市场,那么13和14年的西班牙就相当于美国的09年。那么我们是不是可以考虑把投资变成海外的资产,而西班牙还给你一个居留,这也是很好的一个附加值。至少你在市场低谷的时候,也许在西班牙是更容易淘宝的。
侯信才:现在比较主流的三个移民买房国家,葡萄牙、希腊和西班牙,希腊需要25万欧元,葡萄牙门槛在50万欧元,根据各国的移民细则,投资者要考虑自己的情况来匹配去哪个国家。比如:一、是否要做移民监,二、资金是否充足 三.投资回报是不是高。
郑翎昀:西班牙这样一个有影响力的国家,客户一定有自己的理由。他们预算也是一个很重要的点,居住的房地产如何投资、法律要可追溯、个人的需求一定要分析。另外从房地产本身来说,地段还是最重要的,地产公司是第二个衡量值,第三中介作为国人走出海外的牵线人,先找个优质的中介才更重要。